Инвестирование в недвижимость

Инвестор всегда думает, куда вложить деньги. Одним из вариантов являются инвестиции в недвижимость. Если про биржи, трейдеров, акции и облигации слышали инвесторы, которые имеют опыт инвестирования, то информация о покупке помещений с целью заработка понятна всем.

Недвижимость – материальный актив и он не может обесцениться полностью. В этом есть его преимущество перед валютой, акциями, облигациями. На рынке недвижимости случаются взлеты или падения цен, но квартира или офис всегда имеют ценность, и приносить прибыль.

Однако, в этой сфере есть немало тонкостей. Конечно, биржа более сложный рынок, но и с помещениями нужно уметь анализировать и оценивать внешние факторы.

Покупка жилья или офиса помогает не только зарабатывать, но и сохранить средства. Акции компании могут обесцениться, валюта упасть в цене, банк может разориться и депозит просто пропадет, а квартиру или офис всегда можно продать Даже при падении цен можно просто подождать нового витка подъема.

Зарабатывать можно пассивно (сдача в аренду) и активно (покупая и продавая или обменивая).

Несмотря на колебания цен, это область, позволяющая получить стабильный доход 5-30% годовых. А если заниматься продажами или обменом, то прибыль может достигать 50% от первоначальной цены. Это высокодоходный вид инвестиций с достаточно небольшими рисками.

Инвестиции в недвижимость можно разделить на следующие виды:

Жилищные. Покупка жилых помещений всегда популярна. Казалось бы, купил квартиру, сдал в аренду и получай прибыль. Либо продал через пару лет по увеличенной стоимости. Однако, тут много подводных камней.

• Выбор города, района и инфраструктуры, транспортная доступность. Помещения должны быть удобными для клиентов.
• Для сдачи в аренду придется сделать хотя бы косметический ремонт, чтобы стоимость стала адекватной.
• Планировка и коммуникации, год постройки.
• Соседи, которые могут подпортить репутацию квартиры.

Заработать можно на сдаче в аренду. Для этого обычно покупается недорогое жилье вблизи метро или с хорошими транспортными развязками. Однокомнатные квартиры сдаются лучше, чем трехкомнатные, поэтому лучше купить две однокомнатные квартиры, чем одну трехкомнатную. Пассивным этот вид прибыли можно назвать только в случае долгосрочной аренды адекватным жильцам. В остальных случаях это постоянный риск порчи имущества и колебания цен.

Покупка проблемного жилья приносит больший доход. Однако, не имея опыта работы с залоговой недвижимостью можно потерять время и деньги. Также важно оценивать все характеристики, чтобы через какое-то время рядом не началась стройка завода, которая разрушит все надежды на доход.

При таком виде инвестирования заработок составляет 20 - 65% на перепродаже жилья и 5-20% на сдаче в аренду.

Вложения в коммерческие объекты - инструмент для более опытных инвесторов. Можно вкладываться в офисы, спортивные залы, производства, магазины. Одним из новых вариантов стали парковочные места. Используется в крупных городах с проблемой парковки.

Есть тонкости, которые надо учитывать. Например, охрана окружающей среды. Возможно, завод продается именно потому, что не соблюдены нормы, и вообще их выполнение невозможно. Тогда такой вклад принесет проблемы. Прибыль от покупки коммерческих объектов обычно около 15% годовых, но и вложения выше, чем в жилую, а срок окупаемости дольше.

Покупка жилья на стадии строительства один из самых прибыльных вкладов. На начальном этапе застройщик предлагает цены, которые на 20-30% ниже уже готового жилья.

Но по основному закону инвестирования, риски тут значительно выше. Застройщик может заморозить стройку, разориться. Заявленная инфраструктура может не появиться. Скрытый момент – в доме может быть куплено много помещений для аренды, что понизит спрос и ставку. Это один из самых долгосрочных видов.

Смысл состоит в том, чтобы взять квартиру в ипотеку и сдавать ее. Допустим, у инвестора есть свободная сумма, но ее не хватает на жилье. Он берет ипотеку на 20 лет и покупает квартиру. Находит арендатора и получает сумму, полностью покрывающую процент по кредиту. Через 20 лет у владельца квартира в собственности, причем без ежемесячной выплаты процентов.
Часто этим пользуются родители, чтобы обеспечить детей жилыми помещениями. Прибыль – жилье в собственности без выплат кредита.

Самое главное правило - грамотно выбрать квартиру, дом, район, чтобы сумма арендной платы покрывала кредит. Не забывать о минусах и рисках, которые могут возникнуть, если не найдутся жильцы и придется несколько месяцев оплачивать и кредит, и коммуналку.

Долгосрочный вид вложений с наименьшими рисками. Самый большой риск помимо неправильного выбора участка – смена законодательства, ужесточение налоговых мер, норм строительства, целевого назначения.

Земля - выгодная инвестиция, так как ее содержание не стоит ничего. Участок просто купить и оформить. Его можно продать, сдать под строительство или сельскохозяйственные угодья.

Иностранная. Инвестиции в зарубежные объекты очень привлекательная история, потому что владелец практически в любой стране сразу получает вид на жительство или гражданство. При этом доход будет в валюте.

Коллективные инвестиции. Инвестиции в недвижимость требуют большого капитала, поэтому доступны не всем. Однако, существуют фонды, где минимальная сумма более приемлема. В России такие фонды представлены закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости (ЗПИФН). Единственный минус, доступны они квалифицированным инвесторам. Вход может начинаться от 300 000 рублей.

За рубежом популярен фонд REIT, в России можно приобрести на Санкт-Петербургской бирже. Процент обычно составляет около 5 в год.

Также существуют клубы частного характера, где есть свои условия и пороги вступления. Требования разнятся, но если клуб является серьезной организацией, то просто паспортных данных и денег на счет компании будет недостаточно. Обычно это общество по интересам, привлекающее интересных и образованных членов.

Как и любой вклад – инвестиции в недвижимость имеют свои плюсы и минусы.

• Высокий порог входа на рынок.
• Окупаемость. Чаще всего только через 5 лет начнется чистая прибыль.
• Риски порчи имущества арендаторами.
• Простои в аренде или падение спроса на покупку. Возникнут расходы на коммунальные платежи или платежи по кредиту.
• Спад на рынке и снижение цены, за счет чего ликвидность актива может упасть.
• Налогообложение. Продажа второй квартиры и получение дохода обязует платить налог. Сдача в аренду облагается налогом. В некоторых регионах можно платить его как самозанятый, в других придется открывать ИП.

Несмотря на определенные риски, инвестиции в недвижимость остаются хорошим вложением капитала на долгосрочной основе. Этот доход трудно назвать пассивным, но при правильном подходе – это всегда стабильный доход с минимальными рисками.